Huspärmen – Orrens Samfällighet Vaxholm

Varje hushåll i samfälligheten Orren har tilldelats en ”Huspärm” (delades ut 2016-2017) där nödvändig information ska finnas. Detta underlättar särskilt vid nyinflyttningar då man enkelt kan ta del av den information som man förväntas känna till som medlem i samfälligheten. Medlemsskap i samfälligheten är tvingande för att kunna bo i området. Pärmen är uppdelad i flikar, och nedan följer den information som finns i pärmen.

1 Historik

Petersbergsområdet började planläggas 1961-62 och skulle ursprungligen omfatta 88 radhus av den typ som finns i etapp 1, Karl Martins väg, Sturevägen, Storskärsvägen och Mårten Krakows väg. Stadsplaneförslaget och ritningarna på radhusen upprättades av arkitekten och professorn H. Zimdal. Exploatör och byggfirma var Harry Karlsson Byggnads AB, sedermera uppköpt av Byggnads AB John Mattsson. De 24 radhusen i etapp 1 med garage samt panncentral var färdiga 1966-67. Försäljningspriset var ca 200.000 kronor.

Eftersom husen inte var statsbelånade och i rådande kreditläge något svårsålda beslöts att resterande hus skulle byggas med en hustyp anpassad till gällande lånevillkor för statsbelåning, dvs vara mindre lyxiga och innehålla flera rum.

Omprojektering utfördes och ny stadsplan fastställdes i oktober 1967.

De 27 husen i etapp 2, Arholmavägen, Husarövägen, Sandhamnsvägen och Grindavägen färdigställdes 1968-69 och de 32 husen i etapp 3, Theels väg, Cederstedts väg, Äpplarövägen, Vindleksvägen, Oxelvägen, Korsövägen och Bockskärsvägen var färdiga 1969-70. Försäljningspriset varierade mellan 160.000 och 175.000 kronor.

Området omfattar i färdigt skick 83 radhus, panncentral med tvättstuga, garage, parkeringsplatser och grönområden.

Området har beskrivits i en kulturhistorisk redovisning av värdefulla radhusområden i Vaxholm*. Fastigheterna i etapp 2 och och etapp 3 bedöms som omistliga för Vaxholms stad. Hela publikationen kan fås från kommunen.

”Kulturhistoriskt värdefulla radhusområden och kedjehus i Vaxholm”. Utgiven av Vaxholms stad, Stadsbyggnadsförvaltningen, Albin Uller, Byggnadsantikvarie, 2010-03-29. 20 sid.

2 Organisation, förvaltning

För skötsel och förvaltning av områdets gemensamma enheter, panncentral, tvättstuga, garage, parkeringsplatser och grönområden bildades ursprungligen en ekonomisk förening som fick namn efter kvarteret med panncentralen: ORREN.

1969 kom en lag om samfällighet för förvaltning av gemensamma egendomar, varvid kommunen begärde att en anläggningssamfällighet skulle bildas. Så skedde och Petersbergs anläggningssamfällighet bildades. Fastighetsägarna beslöt dock att behålla den ekonomiska föreningen.

Så småningom beslöts att samla verksamheten i en förening och 1981-02-10 registrerades Orrens Samfällighetsförening, vilken bedriver verksamheten idag.

Orrens Samfällighetsförenings verksamhet regleras av det så kallade ”Anläggningsbeslutet”.

Föreningen äger i enlighet med anläggningsbeslutet:

Kvarteret Orren 1, panncentral med tvättstuga.

Kvarteret Piparen 2, garage och parkeringsplatser

Kvarteret Staren 1, garage och parkeringsplatser

och är ansvarig för drift och skötsel av dessa fastigheter.

Föreningens adress är

Orrens Samfällighetsförening Organisationsnummer 716417-1923

Karl Martins väg 21

185 33 VAXHOLM Bankgiro 524-2573

Samtliga 83 fastighetsägare är medlemmar i föreningen och utser en styrelse som svarar för drift och skötsel av föreningens fastigheter.

Föreningens räkenskapsperiod omfattar tiden 1 juli – 30 juni.

Föreningsstämma hålls i oktober månad varvid styrelsens ledamöter samt en (1) revisor och en (1) revisorssuppleant enligt stadgarna utses. Föreningsstämman utser ordförande.

Rösträttsregler vid årsstämma

För röstning vid årsstämma i samfällighetsförening gäller följande:

Såsom vid vanlig föreningsverksamhet fattas besluten vid stämman i första hand genom acklamation. Begärs omröstning skall röstberäkningen ske efter fastställda regler. I samfällighetsföreningar gäller principen ”en fastighet – en röst”. Vanligtvis ägs en fastighet av flera, t ex två makar. Då föreligger sk samäganderätt och då krävs att båda är med vid röstning och röstar lika för att ”fastighetens” röst ska vara giltig. Om endast en delägare är närvarande behöver denne skriftlig fullmakt från den andre delägaren. Inga halva röster räknas.

Tänk på:

att om endast en delägare går på årsstämman måste denne ha med fullmakt från den andre delägaren, och
att var person endast kan inneha en fullmakt.

Som bilaga till kallelse till årsstämma bilägges en blankett för fullmakt. Denna skall lämnas in till styrelsen innan årsstämmans början.

Förslag från medlemmar till föreningsstämman, motioner, skall lämnas till styrelsen före den 20 september.

Styrelsen håller protokollförda möten ca 10 gånger per år.

3 Verksamhet i stort

Föreningens verksamhet omfattar främst:

– Tillhandahållande av värme och vatten

– Skötsel av tvättstuga

– Skötsel av garage

– Skötsel av fibernät

– Skötsel av förbrukningsmätare

– Ekonomisk förvaltning och redovisning

– Insamling av medlemmars kvartalsbetalningar

– Avläsning av värme- och vattenförbrukning

– Skötsel av grönområden och gemensam mark

– Administration, försäkring av föreningens egendom

– Kontakter med kommunen i gemensamma frågor som rör samfälligheten

Varje fastighetsägare betalar sin del av föreningens kostnader. Gemensamma kostnader delas lika av alla medan kostnader för värme och vatten varierar mellan olika fastigheter beroende av förbrukning. De gemensamma kostnaderna utdebiteras efter vad som beslutats på ordinarie föreningsstämma. Förbrukningskostnaden för värme och vatten utdebiteras efter förbrukad mängd. Den fasta kostnaden för värme och vatten delas lika mellan alla fastigheter. En avräkning sker efter verksamhetsårets slut där debitering sker av den gemensamma kostnaden och kostnaden för värme och vatten. Avdrag sker av de acontobetalningar som skett.

Föreningens verksamhetsår börjar 1 juli och slutar 30 juni. Kring halvårsskiftet varje år avläses senaste 12 månadernas förbrukning av värme och vatten varvid kostnaderna för varje fastighet beräknas.

För att täcka löpande utbetalningar erlägger varje fastighetsägare en kvartalsinbetalning à conto, som avräknas vid debiteringen av 12 månaders förbrukningen och de gemensamma kostnaderna. Styrelsen kan ändra kvartalsbetalningens storlek om kostnaderna förändras.

Enligt lag om samfällighetsföreningar ska avsättning ske regelbundet till en underhålls- och förnyelsefond, så att framtida kostnader betalas av de som använder anläggningarna och inte bara av de som bor i området när kostnaderna inträffar. Avsättningens storlek beslutas på ordinarie föreningsstämma.

Föreningens ekonomi redovisas årligen på ordinarie föreningsstämma i oktober. Budget för kommande verksamhetsår fastställs och storlek på utdebitering av gemensamma kostnader beslutas .

4 Ekonomi

För att täcka löpande utbetalningar erlägger varje fastighetsägare en

kvartalsinbetalning à conto, som avräknas vid debiteringen av 12 månaders förbrukningen och de gemensamma kostnaderna. Styrelsen kan ändra kvartalsbetalningens storlek om kostnaderna förändras.

Föreningens ekonomi redovisas årligen på ordinarie föreningsstämma i oktober. Budget för kommande verksamhetsår fastställs och storlek på utdebitering av gemensamma kostnader beslutas.

5 Panncentralen, värme och vatten

Från värmeverket på Kullön levereras hetvatten till panncentralen. Hetvattnet passerar genom två olika värmeväxlare i panncentralen. Den ena för att värma och återvärma det cirkulerande vattnet (radiatorvattnet) till fastigheternas uppvärmning: Den andra för att värma kallvatten till fastigheternas tappvarmvatten, dvs det varmvatten som tappas ur varmvattenkranarna.

I värmeväxlaren finns reglerutrustning som reglerar värmen i förhållande till rådande utomhustemperatur. Värmen pumpas ut i form av varmt vatten till värmeelementen i radhusen.

Varmvattnet har en reglerutrustning som ser till det håller 60 grader när det lämnar panncentralen.

Varmvattnet till värmeelement och till varmvattenkranar cirkulerar ständigt under radhuslängorna så att varje radhus har i princip lika tillgång till värme och varmvatten.

Kallvattnet till fastigheterna levereras f n av Roslagsvatten AB.

6 Rör och ledningar

Följande rör och ledningar finns inom samfällighetens område:

Avloppsledningar, dag- och spillvatten.
Kallvattenledningar.
Varmvattenledningar.
Värmeledningar.
Fibernät.
Elledningar.

Roslagsvattens ansvar:

Kallvattenledningar fram till huskropparna.
Avloppsledningar, dag- och spillvatten, fram till huskropparna.

Eons ansvar:

Elledningar fram till mätarskåpet, inklusive elmätare.

Samfällighetens ansvar:

Huvudledningar under huskropparna, grenrör på huvudstam, ventiler, vattenmätare och värmemängdsmätare.
Säkerställa att ledningsnätet med tillhörande ventiler och mätare är hela. Vidta åtgärder om något är trasigt.
Årlig inventering i kulvertar i samband med avläsning.

Fastighetsägarens ansvar:

Samtliga rör inne i fastigheten samt ner till huvudledningarna under huset ansvarar fastighetsägaren för. Gräns mellan den enskilde fastighetsägaren och samfälligheten framgår av bilaga 1.
Eventuella åtgärder/lagningar under hus skall meddelas styrelsen för information.
Ombyggnationer av ledningar ner till huvudstam ansvarar fastighetsägaren för.
Ingrepp på huvudstam får endast utföras av behörig vvs-firma.

Tänk på att:

Samfällighetens styrelse MÅSTE informeras och ge tillstånd innan arbeten får utföras på ledningsnätet under huskropparna. Innan tillstånd har erhållits får arbeten icke påbörjas.
Ansvaret för eventuella skador eller obehag som orsakas av icke tillståndsgivna ingrepp i ledningssystemet ålägges helt den/de som utfört ingreppet med åtföljande skadeståndsansvar.
Under vintertid eller när risk för frost föreligger måste vattenutkastare stängas med inneliggande ventil, antingen i fastigheten eller i kulvertsystemet.

Gräns mellan fastighetsägare och samfälligheten.

Självfallsledningar (spill- och dagvatten): Gränsen går vid grenröret på huvudstammen.

Vattenledningar: Gränsen går efter vattenmätaren sett från huvudledningen.

Värmeledningar: Gränsen går efter givaren till värmemängdsmätaren.

Elledningar: Gränsen går vid mätarskåpet efter elmäraten.

Optoledningar: Gränsen går vid fiberkonvertern.

7 Förbrukningsmätare

Från början fanns inga förbrukningsmätare för registrering av de enskilda fastigheternas förbrukning av värme eller vatten. En månadsavgift, lika för alla, fastställdes på årsstämman.

I mitten av 70-talet understeg månadsavgiften 300 kronor.

I slutet på 70-talet installerades mätare för varm- och kallvatten under varje radhus. Det visade sig att områdets totala vattenförbrukning minskade med 25% när varje fastighetsägare fick betala sin egen förbrukning. Det visade sig också att förbrukningen varierade avsevärt mellan olika radhus.

I mitten av 80-talet installerades även individuella värmemätare till varje fastighet. Dessa mäter skillnaden i vattentemperatur in och ut. Vidare registreras vattenflödet. Dessa värden omvandlas i ett räkneverk till värmemängd (MWh), som utgör underlag för debitering av radhusets värmeförbrukning.

För varje fastighet avläses förbrukningsmätarna vid ”Årsavläsningarna”, vanligtvis den 30 juni varje år. Årsförbrukningen beräknas som skillnaden i värde mellan två årsavläsningar. Vanligtvis för tiden mellan årsavläsningarna 1/7 – 30/6 varje år. När en fastighet byter ägare görs extra avläsningar på tillträdesdagen.

I de individuella värmemätarna registreras automatiskt avläsningar av uttagen värmeenergi varje månadsskifte som kan ligga till grund för statistik och kontroll att avläsningsutrustningen fungerar.

8 Tvättstuga

I samma hus som panncentralen finns en gemensam tvättstuga. Varje fastighetsägare ska ha en

nyckel till tvättstugan. I tvättstugan finns för närvarande (sept. 2020):

12 kg tvättmaskin
6 kg tvättmaskin
Torkskåp
Torktumlare
Centrifug
Kallmangel

Varje fastighetsägare har kvitterat en låscylinder med nyckel för att kunna boka tvättid på bokningstavlan som sitter innanför tvättstugedörren.

Instruktioner till samtliga maskiner finns uppsatt vid varje maskin.

Regler för tvättstugan (rengöring) finns uppsatt innanför tvättstugedörren.

Viktigt att alla följer städreglerna för allas trevnad.

Regler för tvättstugan:

Torka av alla maskiner och torka ur pulverfacken.
Ta bort ludd ur torktumlaren.
Torka rent golvet i torkskåpet, ta bort damm från fläkten.
Sopa rent golven och sedan moppa av golv.
Om soppåsen är full-knyt ihop och kasta. Sätt i ny påse.
Använder du mangelrummet-torka av.
Håll er inom anvisade tvättider.

9 Garage och parkeringsplatser

Vid områdets tillkomst planerades och dimensionerades parkeringsplatser efter principen 2 platser per hushåll fördelat på en garageplats och en öppen plats.

Denna fördelningsprincip råder fortfarande även om antalet öppna platser minskat något genom att parkeringsbredden har ökats för att bättre passa dagens bilstorlekar.

Regler för parkering, se länk.

10 Vägar och trafik

Vägarna inom området är allmänna vägar som ägs av kommunen. Dit hör också trappan mellan Vindleksvägen och Korsövägen samt gångpassagerna vid Äpplarövägen och Cederstedts väg. För trafikövervakning och kontroll ansvarar polisen, för skötsel och underhåll svarar kommunen.

Vägarna är av kommunen klassade som gångfartsområde vilket innebär att all trafik sker på de gåendes villkor. Fordon, dvs. även cyklar, får inte köras fortare än gångfart, föraren har väjningsplikt mot gående och fordon får bara parkeras på särskilt anordnade parkeringsplatser.

Fastighetsägare med hörntomter uppmanas att hålla häckarna på den av kommunen rekommenderade nivån 80 cm för god säkerhet inom området.

För att nedbringa hastigheten har kommunen installerats ett antal farthinder i området.

Det är ej tillåtet att tvätta bilar på kommunens gator inom området.

11 Fibernät (internet, TV, IP-telefoni)

Föreningen äger och förvaltar ett fibernät med uttag i varje fastighet.

Fibernätet installerades 2009.

Tips: Starta om Router och Omvandlare (under trappen) var 3:e månad för att allt ska kunna uppdateras kontinuerligt. De uppdateras inte automatisk om de inte startas om.

Stäng av både Omvandlare (under trappen) och Router, låt vara avstängt minst 15 sekunder.
Starta Omvandlaren (under trappen). Låt den starta ordentligt (någon minut).
Starta sedan Routern.
Uppdatering ska vara klar.

12 Grönområden, lekplats, fotbollsplan

Föreningen äger och förvaltar gräsytor, planteringar och träd utanför panncentral, garage och parkeringsplatser.

Vi ska värna, vårda och bevara områdets gröna karaktär. Vi ska bevara befintliga träd samt underhålla och förnya områdets buskbestånd.

Planteringar av buskar och träd som gjordes när området var ungt bidrar till att försköna området och skapa ett bättre lokalklimat samt höjer fastigheternas och områdets värde. Vi måste därför värna om vår gemensamma grönska, sköta och underhålla den. Det gör vi i första hand vid gemensamma vår- och höststädningar men även genom att ta ansvar för och sköta den mark som ligger i anslutning till den egna tomten.

Frågor om förändringar av föreningens grönytor som föreslås av enskilda medlemmar hanteras av styrelsen.

Medlemmar som önskar ta bort eller beskära växtlighet på föreningens mark skall inhämta samtycke och godkännande från såväl berörda grannar som styrelsen innan arbetet påbörjas.

Inom föreningens område finns inga lekplatser. På kommunens mark öster om fotbollsplanen finns en lekplats.

Närmaste större kommunala lekplats finns norr om Eriksö-maren vid Kulladalsvägen

Fotbollsplanen i området är kommunal och sköts av kommunen. Den används som tränings- och spelplan för allmänheten och idrottsföreningar.

13 Förråd & Flagga

Föreningen har ett förråd i en garagelänga. I förrådet förvaras föreningens skottkärra, stegar, diverse trädgårdsredskap, arbetsställning till trapphus mm. Dessa saker står till medlemmars disposition. Nyckel finns hos styrelsen.

Föreningen har en flaggstång till vilken hör en vimpel och en flagga. Flaggning vid flaggdagar utförs av styrelsen genom därtill utsedda personer. Flagga utlånas till medlemmar vid privata högtidsdagar. Vid önskemål om flaggning, kontakta styrelsen. Medlemmar som lånar flagga iakttar själv gällande flaggregler.

14 Sophämtning

För sophämtningen finns en egen förening, Orrens Avfallsförening, i vilken samfällighetens medlemmar har möjlighet att vara med.

För avfallsföreningens medlemmar tillhandahålls två nedgrävda sopcontainers s.k. molocker vid Karl Martins väg.

Matavfall lämnas i särskilda kärl. Påsar för matavfall kan för närvarande konstnadsfritt hämtas vid Statoil eller ICA Vaxholm.

15 Raketer och nyårssmällare

Styrelsen påminner om att det råder ett generellt förbud mot raketer och smällare inom området.

För att fyra av raketer och smällare kan det fordras polistillstånd. Regler och lokala ordningsföreskrifter finns på kommunens hemsida.

Styrelsen påminner också om att de platta taken i området är mycket eldfängda och att det inte finns någon brandisolering mellan enskilda hus i längorna.

16 Städdagar

Vår och höst anordnas en gemensam städdag för skötsel av föreningens mark och egendom.

Städdagarna har kommit att bli av stor social betydelse och bidrar till föreningens sammanhållning och gemenskap.

Städdagarna inleds med ett upprop och avslutas med gemensam förtäring.

På städdagarna görs bland annat följande:

Grönområden, parkeringar och garage städas från löv och skräp.

Garageportarnas lås och mekanism ses över och smörjes.

Planteringar rensas och luckras.

Skräp uppsamlas i inhyrda sopbehållare.

Tvättstugan rengörs noggrant.

17 Avflyttning från området

Fastighetsägare som flyttar från området måste anmäla tillträdesdag för ny ägare samt sin nya adress till styrelsen. Detta för att mätarna ska avläsas och de ekonomiska mellanhavandena regleras.

Tänk på:

Lämna över fastighetspärmen till ny ägare samt meddela kontaktuppgifter till styrelsen. Nycklar till tvättstuga och garage skall överlämnas till de ny ägare.